Kira bedelinin artırılması, kira bedelinin uyarlanması, kira bedelinin belirlenmesi, kira tespiti olarak bilinen bir davadır. Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer almaktadır. Kira bedelinin uygun piyasa koşullarında olmadığı düşünülüp yeni bir kira bedeli için hem kiracı hem kiralayan tarafından dava açılabilir. Bu davalar sadece konut ve çatılı işyerleri kiralarında uygulama alanı bulur. Tarla, taşıt veya diğer taşınır eşyalar hakkında kira tespit davası açılamaz.
Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Genel kira ya da hasılat kirasında kira tespit davası açılamaz. Kiralanan bir kısmı açık bir kısmı çatılı ise galip vasfın belirlenmesi önem arz eder (3. HD 2021/5455 E. 2021/8864 K.; 6. HD 2015/10821 E. 2016/7767 K.).
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin rayiç değerin altında yahut üzerinde olması durumunda açılabilir. Hak kaybına uğradığını iddia eden kiracı yada ev sahibi bu davayı ikame edebilir. Kira Tespit Davası açılabilmesi için hukuki yarar bulunmalıdır. Eski kiracıların rayiç kira bedellerine göre daha düşük kiraya oturdukları, hakimin eski kiracıya hakkaniyet indirimi uygulayabileceği göz önüne alınarak dava açılmalıdır. Davanın açılışında uzman bir avukattan görüş alınmasında fayda bulunmalıdır.
Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Davacı tarafından sunulan emsal kira sözleşmeleri, internet platformunda yer alan kiralık taşınmaz ilanları ve sair yöntemlerle yapılacak araştırma neticesinde mahkeme yerin rayiç kira bedelini belirler. Hakim, dava konusu taşınmaz hakkında bilirkişiden rapor hazırlamasını talep eder. Bilirkişi raporu, diğer deliller, davacı beyanı ve davalı beyanlarını dikkate alarak nihai kararını verir. Eski kiracının kira bedelinin belirlenmesinde bu durum lehine olarak yorumlanır. Eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirim uygulanmalıdır.
Kira Tespit Davasını Açabilecek Kişiler Kimlerdir ?
Dava konusu olan taşınmazın maliki veya varsa paydaşlardan her biri tarafından açılabilir.
Dava konusunun iştirak halinde mülkiyete tabi olması örneğin mirasçılık, mirasçıların birlikte veya bir mirasçının açtığı davaya diğer mirasçıların da katılması gerekmektedir.
Dava konusu müşterek mülkiyete tabi ise her paydaşın kendi payı sahipliği oranında kira tespit davası açması gerekmektedir.
Kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibi de eski ev sahibinin haklarına sahip olduğundan dolayı yeni ev sahibi kira tespit davası açabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/15709 K. 2018/13113 T.
“…Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir…”
Kira Tespit Davası Harca Esas Değer
Kira tespit davasında aylık kira bedelinin tespiti istenmiş ise harç, tespit istenilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedelinin farkı üzerinden hesap edilir. Yıllık kira bedelinin tespiti halinde ise harç, tespit istenilen yıllık kira bedeli ile mevcut yıllık kira bedelinin farkı üzerinden hesap edilir.
Kira Tespit Davasında Eksik Harç Yatırılması Durumunda Ne Olur?
Davanın açılışında harcın eksik yatırılması durumunda hakim durumu resen dikkate alarak davacıya bu konuda süre vermelidir. Kira tespit davası belirsiz alacak davası yada ksımi dava olarak açılabilen bir dava değildir. Hmk 107. maddesi yahut HMK 109. maddesi uyarınca açılamayan kira tespit davasının açılması anında dava değeri eksiksiz belirtilmeli ve harcı dava değeri üzerinden yatırılmalıdır. Hakimin durumu farketmesi halinde bu konu hakkında ara karar kurularak eksiklik tamamlattırılmalıdır.
Kira Tespit Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir ?
Kira tespit davasında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu 4. Madde 1. fıkrası a bendi gereği sulh hukuk mahkemesidir. Görev konusu kamu düzenine ilişkin olup hakim bu durumu resen gözetir. Görevli olmayan mahkemede açılan dava hakkında görevsizlik kararı verilir. Bu sebeple davanın doğru mahkemede açılması daha hızlı davanın sonuçlanmamasına sebep olacaktır. Görevsiz mahkemede dava açılması halinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi ve görevli mahkemede tekrardan dosyanın ele alınması davanın uzamasına sebebiyet verecektir.
Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir ?
Kira tespit davası; Hukuk Muhakemeleri Kanunu 6. maddesi gereği davalının yerleşim yerinde , Hukuk Muhakemeleri Kanunu 10. maddesi gereği sözleşmenin ifa edildiği yerde açılabilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu Madde 17’ye göre; taraflar tacir ya da kamu tüzel kişisi ise sözleşme ile belirlenen yer yetkilidir. Yetki itirazının ilk itirazlardan olduğu ve süresinde kullanılmadığında yetkisiz mahkemede açılan davanın yetkili olabileceği unutulmamalıdır. Usuli itirazlarda sürelerin kaçırılmaması yahut doğru zamanda kullanılabilmesi için işin ehli uzman avukatlardan hukuki destek almak önem arz etmektedir.
Tahliye Davası ile Birlikte Kira Tespit Davası Nasıl Açılır ?
Kiracının tahliyesi ile ilgili olan davanın devamı esnasında kiracının kiracılık ilişkisi devam etmektedir. Bu sebeple aynı dönem için açılan kira tespit davasında rayiç değere kira bedelinin artırılmasında fayda bulunmaktadır. Kiracının tahliyesi ile kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmaktadır. Tahliyenin gerçekleşmesi anına kadar kira bedeli artırılabilir. Kira Bedelinin artırılması ve tahliye davası aynı zamanda açılabilir.
Kira Tespit Davasında Vekalet Ücreti Ne Şekilde Hesaplanır ?
Vekalet ücreti iki çeşittir. Maktu vekalet ücreti ve Nispi vekalet ücreti olarak ikiye ayrılır. Dava türüne göre hesaplanma şekiller bulunmakla birlikte Kira Tespiti Davalarında dava değeri üzerinden nispi olarak vekalet ücreti hesaplanır. Nispi hesaplanan vekalet ücreti asgari olarak belirnen maktu tutarın altında olamaz. AAÜT içeriğinde maktu olarak belirlenen vekalet ücreti tutarları ile nispi hesaplamada kullanılacak oranlar yer almaktadır. Vekalet ücreti, davayı kaybeden tarafca davayı kazanan tarafın avukatına ödenir.
Kira Tespit Davası, Kira uyarlama davası, kira tespit davası dilekçesi, kira tespit davası nasıl açılır , kira artırım davası, kira tespit davası ne zaman açılır, kira artışı, kira bedelinin belirlenmesi
Kira Tespit Davasında Yargılama Giderlerini kim öder ?
Kira tespiti davasında yapılacak yargılama giderlerinin tamamını davayı kaybeden öder. Yargılama giderlerine örnek olarak; harçlar, bilirkişi ücretleri, keşif harcı, Araç ücreti ve sair giderler sayılabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Kesinleşir ?
Kira tespiti davasında verilecek hüküm itiraza tabi kararlardandır. Davacı yahut davalı tarafından itiraz edilmeyen ilk derece mahkemesi kararları itiraz süresinin sonunda kesinleşir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir ?
Kira süresinin başlamasından itibaren 5 yıl içinde kira tespiti davası açılamaz. Dava açmadan önce ihtarname gönderme şartı bulunmamaktadır. TBK 344/3’ün uzama yılını dikkate aldığı unutulmamalıdır. Bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığında en erken sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 6. yılda ve 6. yıl için kira tespiti davası açılabilir. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ilk uzama yılı ve devam eden yıllar için kira tespiti davası açılabilir (Yargıtay 6. HD 2014/13763 E. 2015/1173 K.).
Yeni Ev Satın Alan Kişi Ne Zaman Kira Tespit Davası Açabilir ?
Kiralananın mülkiyetinin devrinde yeni malik sözleşmenin başından beri taraf olarak değerlendirilir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak kira tespit davası açılıp açılamıyacağı değerlendirilmelidir. Eski malik dönemindeki süreler yeni malik bakımından da geçerli olacaktır. Bu sebeple ispat unsurunun kolay sağlanabilmesi için eski ev sahibinden kira sözleşmesini temin etmekte fayda bulunmaktadır.
5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi ?
Yargıtay’a göre, 5 yıldan önce kira tespit davası açıldığı takdirde; sözleşmede artış oranı olup olmadığına bakılarak TBK 344/1 ya da 344/2’ye göre karar verilmelidir (3. HD 2017/6575 E. 2019/2426 K.; 3. HD 2017/7543 E. 2019/4573 K; 3. HD 2017/8850 E. 2019/5357 K.). Dava aşamasında beş yıllık süre dolduğu takdirde davacıdan yeni kira dönemi için kira tespiti isteyip istemediği sorulmalıdır (3. HD 2017/6958 E. 2019/3016 K.; 3. HD 2017/11772 E. 2019/6051 K.).
Kira Tespit Davasında İhtar Çekmek Zorunlu mudur ?
Sözleşmede kira artış hükmü var ise kira tespiti davası ihtara gerek olmaksızın kira döneminin sonuna kadar (TBK 345/3), kira artış hükmü yok ise en az bir ay öncesinden ihtar çekmek şartıyla kira döneminin sonuna kadar açılabilmektedir (TBK 345/2).
Kira Tespit Davasında Islah Yapılabilir mi ?
Kira tespit davasında ıslah mümkün değildir. ” Kira tespit davasında talep sonucu ıslah edilemez (HGK 2017/2792 E. 2021/267 K.). ”
Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak veya Kısmi Alacak Davası Olarak Açılabilir mi ?
Kira tespit davası kısmî dava ya da belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Davanın niteliğine göre talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu Nasıl Olmalıdır ?
Bilirkişi raporunda emsal incelemesinin sağlıklı yapılması önemlidir. Kiralanan taşınmaz ile emsaller karşılaştırılarak üstün ve zayıf yönler raporda belirtilmelidir; Kiralananın durumuna ilişkin kriterler emsaller bakımından kıyas edilir. Bununla birlikte ülkenin ekonomik durumu da dikkate alınır. Ayrıca, boş olarak kiraya verildiği takdirde kira bedelinin ne kadar olabileceği da raporda gösterilir (3. HD 2019/79 K.).
Kira Tespit Davasında hakkaniyet indirimi yapılmalı mıdır ?
TBK 344/3’e göre kira bedeli tespit edilirken hakim hakkaniyet indirimi yapmalıdır. Hakkaniyet indirimi davacının talep ettiği rakam üzerinden değil, bilirkişi raporundaki miktar üzerinden uygulanır (HGK 2017/977 E. 2021/1168 K.).
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Koyulabilir mi ?
Kira tespiti davası kesinleşmeden icraya konulamaz.